Ingatlan feltüntetése térképmásolaton – Földmérő, értékbecslő, engedélyek és hivatalos ügyintézés

Gyakorlati útmutató ingatlantulajdonosoknak eladás, vásárlás, értékbecslés és jogi ügyintézés során

Időnként előfordulhat, hogy egy lakóingatlan vagy melléképület a valóságban létezik, azonban a térképmásolaton nem szerepel. Gyakran csak akkor derül fény erre a problémára, amikor eladás, vásárlás, értékbecslés, hitelkérelem vagy öröklési eljárás van folyamatban, és a dokumentáció ellenőrzése megtörténik. Ilyenkor a tulajdonos, a vevő és a bank egyaránt nehéz helyzetbe kerül, hiszen a földhivatali térképi nyilvántartás és az ingatlan valós fizikai állapota között eltérés van, ami jogi bizonytalanságot okozhat.

Ez a helyzet nem csupán adminisztratív kellemetlenséget jelent: az épület hiánya a térképmásolaton akadályozhatja a hitelfelvételt, csökkentheti az ingatlan értékét, továbbá nehézséget jelenthet az értékbecslő számára. Szerencsére a helyzet orvosolható, de ehhez szigorúan meghatározott műszaki és jogi lépéseken kell végigmenni.

A térképmásolat hiányából adódó problémák

Sokan csak akkor szembesülnek azzal, hogy egy ingatlan nem szerepel a térképmásolaton, amikor eladás, vásárlás vagy hitelfelvétel válik aktuálissá. Ilyen esetekben a bank, az ügyvéd vagy az értékbecslő hívja fel a figyelmet a hiányosságra, ami komoly akadályt jelenthet az ügylet során. A dokumentációk ellenőrzésekor kulcsszerepet játszanak olyan fogalmak, mint a térképmásolat, fennmaradási engedély, használatbavételi engedély, földhivatal, értékbecslés, földmérő, illetve hatósági bizonyítvány. Ez az útmutató lépésről lépésre bemutatja, mit kell tenni ilyen helyzetben, és segít eligazodni a jogi és műszaki folyamatok között.

Mi is az a térképmásolat, és miért bír jelentőséggel?

A térképmásolat a földhivatali nyilvántartás egyik alapvető dokumentuma, amely tartalmazza az adott ingatlan – telek – aktuális, hivatalos rajzát, bemutatva a főépületeket és, ha szükséges, a jelentősebb melléképületeket. Ez a dokumentum nélkülözhetetlen eladás, vásárlás, hitelfelvétel, öröklési vagy ajándékozási ügylet esetén. Ha egy épület – például egy lakóház vagy nagyobb melléképület – nem található a térképmásolaton, az azt jelenti, hogy jogilag nincs elismerve az ingatlan-nyilvántartásban. Emiatt akadályozottá válhat az adásvétel, a hitelfelvétel, sőt, akár a biztosítás megkötése is. Ilyen esetben a tulajdonosnak több lépést kell megtennie, hogy az épület hivatalosan is „látható” legyen.

Miért maradhat le az épület a térképmásolatról?

  • Régi építésű, elveszett vagy dokumentálatlan engedélyek
  • Engedély nélküli bővítések (pl. terasz, garázs, szoba, tetőtér-beépítés)
  • Be nem jelentett felújítás, átalakítás
  • Fekete építkezés – jogellenes, bejelentés nélküli építés
  • Földmérési dokumentáció hiánya vagy be nem nyújtása
  • A korábbi tulajdonos nem gondoskodott a bejegyzésről
  • A vevő elmulasztotta a térképmásolat és a dokumentáció ellenőrzését

Ami nincs jogilag feltüntetve, az a rendszer számára nem létezik, ezért nem adható el teljes értéken, nem lehet fedezetként felajánlani, illetve hitelt sem lehet rá felvenni.

Teendők abban az esetben, ha az épület nem szerepel a térképmásolaton

Amennyiben kiderül, hogy az ingatlan nincs feltüntetve a térképmásolaton, az ügyintézés a következő fő lépésekből áll:

  1. Engedélyezési helyzet tisztázása: Először ellenőrizni kell, hogy rendelkezésre áll-e építési engedély, bejelentés, használatbavételi vagy fennmaradási engedély. Ha ezek hiányoznak, az építésügyi hatóságnál szükséges kezdeményezni a használatbavételi igazolás vagy a fennmaradási engedély megszerzését (utóbbi az ÉTDR rendszerben indítható).
  2. Földmérő megbízása: Miután rendelkezésre állnak az engedélyek, egy hiteles földmérő készíti el a változási vázrajzot, amely az épület hivatalos feltüntetéséhez szükséges.
  3. Feltüntetés a földhivatalban: A földmérő által készített dokumentációval és a szükséges engedélyekkel kérelmet kell beadni a földhivatalhoz, ahol frissítik a térképmásolatot, valamint jogilag is rendezik az épület státuszát.

Vannak speciális esetek is, főként régi vagy nem engedélyköteles épületek esetén, amikor hatósági bizonyítvány igazolhatja az épület meglétét.

Használatbavételi és fennmaradási engedély – műszaki és jogi részletek

A használatbavételi engedély igazolja, hogy az épület megfelel a jogszabályoknak, és rendeltetésszerűen használható. Fennmaradási engedélyt abban az esetben kell beszerezni, amikor az épület engedély nélkül vagy attól eltérően épült – ezt az ÉTDR rendszerben lehet igényelni, részletes műszaki és jogi dokumentáció benyújtásával. Ilyenkor szükség lehet statikus, tűzvédelmi, energetikai szakvéleményekre, valamint helyszínrajzra is. Amint ezek a feltételek teljesülnek, kiadható a használatbavételi engedély.

A földmérő szerepe és a változási vázrajz

A folyamat egyik elengedhetetlen résztvevője a földmérő, aki felméri a valós állapotot, és elkészíti a jogilag elfogadott változási vázrajzot. A földmérő feladatai közé tartozik:

  • Az ingatlan helyszíni felmérése és a méretek pontos rögzítése
  • Vázrajz készítése a meglévő és új épületekről
  • A vázrajz beadása és egyeztetése a földhivatallal

A földmérő közreműködése nélkül nem lehet jogszerűen feltüntetni az épületet a térképmásolaton.

Ingatlan-nyilvántartás és a földhivatali ügyintézés menete

A földhivatal megvizsgálja a földmérő által benyújtott dokumentációt, valamint az engedélyeket. Az ügyintézés során a beadott kérelmet elbírálják, szükség esetén további adatokat kérhetnek, és ezek után frissítik a térképmásolatot. Ezzel jogilag rendezetté válik az épület státusza, ami elengedhetetlen minden későbbi értékbecsléshez, banki ügyintézéshez vagy értékesítéshez.

  1. A földmérő által készített vázrajz és az engedélyek beadása
  2. A földhivatal elbírálja a kérelmet (szükség esetén további dokumentumokat kérhet be)
  3. Az épület rávezetése a térképmásolatra és az ingatlan-nyilvántartásba

Az ügyintézés időtartama változhat, általában 30 nap, hiánypótlás esetén hosszabb is lehet. A földhivatal honlapján (foldhivatal.hu) részletes tájékoztatás olvasható.

Értékbecslés jogilag rendezetlen épület esetén

Az értékbecslő munkája során vizsgálja a tényleges állapotot és a jogi dokumentációt. Ha az épület nincs feltüntetve a térképmásolaton, a jogi rendezetlenség jelentős kockázatot jelent: az ingatlan értéke akár 50%-kal is csökkenhet, a banki fedezetbiztosítás pedig szinte lehetetlenné válik, vagy csak jelentősen csökkentett összeggel történhet, gyakran a bank elutasítja az ilyen ingatlant fedezetként.

  • Az értékbecslésnél vizsgált fő szempontok: jogi rendezettség, használatbavételi vagy fennmaradási engedély, földmérési dokumentáció, tulajdonjog tisztasága, banki feltételek.
  • Jogilag rendezett ingatlan: fedezetként elfogadható, teljes értéken értékelhető, piaci értéke nő.

Banki elfogadás: mire számíthatunk?

  • Rendezetlen helyzetben: hitelfedezetként általában elutasítás, csökkentett érték, illetve kizárás a támogatott hitelekből.
  • Jogilag rendezett helyzet esetén: az ingatlan teljes értéken fedezetként szolgálhat, piaci értéke és értékállósága biztosított.

Ajánlott már a tervezett ügylet előtt ellenőrizni a hivatalos nyilvántartásokat, és időben elindítani a rendezési folyamatot, hogy ne érje meglepetésként sem a vevőt, sem az eladót.

Gyakorlati lépések összefoglalása

Teendő

Ki intézi

Hol

Dokumentumok feltárása

Tulajdonos

Építésügyi hatóság

Használatbavételi vagy fennmaradási engedély beszerzése

Tulajdonos / tervező

ÉTDR

Földmérő megbízása

Tulajdonos

Földmérési iroda

Változási vázrajz készítése

Földmérő

Földhivatal

Feltüntetés iránti kérelem benyújtása

Tulajdonos / földmérő

Földhivatal

Térképmásolat frissítése

Földhivatal

Ingatlan-nyilvántartás

Értékbecslés elvégzése

Értékbecslő

Helyszíni szemle + dokumentumok

Banki hitelbírálat

Bank

Hitelosztály

Hasznos linkek

 
A térképmásolaton nem szereplő épület jogi, banki és értékbecslési szempontból is komoly akadály. A rendezés kulcsa: engedélyezési helyzet tisztázása, földmérő bevonása, változási vázrajz és a földhivatali feltüntetés. Egy jogilag rendezett, hivatalosan bejegyzett ingatlan értékálló, eladható, hitelképes, biztonságos!
 
1. Milyen esetben lehet kérni, és ki kérhet fennmaradási engedélyt?

Fennmaradási engedély kérhető, ha o az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési, bontási tevékenységet – – – engedély nélkül, engedélytől eltérően, az engedély véglegessé válása nélkül – kivéve, ha a döntés azonnal végrehajthatóvá válik –, – a végleges engedély végrehajthatóságának felfüggesztése ellenére o az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet – – bejelentés nélkül, természetes személy esetében 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladóan nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült lakóépületben nem csak egy lakást kialakítva, természetes személy esetében a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítését nem saját lakhatás biztosítása céljából, nem saját lakhatásra szolgáló lakóépület tekintetében, vagy – – természetes személy építtető kivételével, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépület esetében bejelentéssel, o o ahhoz jogszabály alapján építési napló vezetése szükséges és a tevékenységet építési napló hiányában, az építésügyi hatósági engedély nélkül végezhető építési tevékenységet szakszerűtlenül (az országos építési követelmények, településrendezési tervek, valamint a helyi építési szabályzat megsértésével) végezték. • • A fennmaradási engedély iránti kérelmet az építtető vagy a tulajdonos nyújthatja be. A fennmaradási engedély iránti kérelemben o a jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül megépített építmény továbbépítésére, vagy használatbavételére, o az országos építési követelményektől eltérő műszaki megoldás engedélyezésére irányuló kérelem is előterjeszthető. • A kérelmet személyesen elektronikus adathordozón, vagy elektronikusan lehet benyújtani az építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszer (a továbbiakban: ÉTDR).

2. Mit kell, és mit lehet az engedélykérelemhez mellékelni?

Mellékelni kell az elektronikus adathordozón vagy az ÉTDR-en keresztül: 1 2 . . a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 8. melléklet III. részében meghatározott az adott eljáráshoz előírt építészeti-műszaki dokumentációt, ha a kérelem benyújtásakor előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre, a szakhatóság megkereséséhez vagy a szakkérdés vizsgálatához szükséges, a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 5. melléklete szerinti dokumentációt, 3 4 . . a 191/2009. (XI.8.) Korm. rendelet 14. §-ában meghatározott tartalmú nyilatkozatot, ha az építési tevékenységet építési napló vezetése nélkül végezték. Jogszabályban előírt esetekben igazolni kell, hogy 1 4 4 .1. a települési önkormányzat településképi véleményt adott, vagy .2. a kiemelt nemzeti emlékhely és településkép-védelmi környezetének településkép védelméről és egyes kapcsolódó kormányrendeletek módosításáról szóló 9/2018. (II. 14.) Korm. rendelet hatálya alá tartozó esetekben a kiemelt településképi vélemény meglétét, településrendezési és 1 4.3. a építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló kormányrendeletben előírt esetekben az építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményt adott, 4.4. ha szakkérdés vizsgálata szükséges, az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását.

3. Hogyan lehet hivatalosan feltüntetni az épületet a térképmásolaton?

A folyamat lépései: engedélyezési helyzet tisztázása, földmérő megbízása, változási vázrajz elkészítése, majd a dokumentáció benyújtása a földhivatalhoz, ahol frissítik a térképmásolatot.

4.Mikor kell az eljárásba szakhatóságot bevonni?

Szakhatóságot kell bevonni a fennmaradási engedélyezési eljárásba, ha azt az egyes közérdeken alapuló kényszerítő indok alapján eljáró szakhatóságok kijelöléséről szóló 531/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet 1. melléklet 4. táblázata előírja. • Az építtető előzetes szakhatósági állásfoglalást kérhet a fennmaradási engedély iránti kérelme benyújtása előtt a szakhatóságtól. Ezt elektronikusan az ÉTDR rendszerben a saját tárhelye használatával közvetlenül kérheti a szakhatóságtól. A beszerzett előzetes szakhatósági állásfoglalást minden esetben elektronikus formában szükséges mellékelni a fennmaradási engedély iránti kérelem benyújtásakor annak érdekében, hogy az építésügyi hatóság azt az eljárása során figyelembe vehesse. Az építésügyi hatóság a hat hónapnál nem régebbi előzetes szakhatósági hozzájárulást fogadja el. Ha előzetes szakhatósági állásfoglalást az építtető nem nyújt be, a szakhatósági állásfoglalás beszerzése érdekében az építésügyi hatóság elektronikus úton keresi meg a szakhatóságot: • o hiánytalan kérelem és mellékletek esetén az eljárás megindulását követően haladéktalanul, de legkésőbb öt napon belül, o hiányzó szakhatósági dokumentáció esetén a hiánypótlást követően haladéktalanul, de legkésőbb három napon belül.

5. Milyen dokumentumokra van szükség az ügyintézéshez?

Tervdokumentáció: Építészmérnök által készített tervdokumentáció, amely a tényleges állapotot ábrázolja, a hozzá tartozó műszaki leírásokkal együtt. Szakvélemények: Gépészeti szakvélemény és energetikai tanúsítvány. Villamos szakvélemény (érintés- és villámvédelemmel együtt). Földhivatali ügyintézéshez: Geodéta által készített felmérés és változási vázrajz. Az építésügyi hatóság által kiadott használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány, amely igazolja, hogy az épület megfelel a szabályoknak és térképezhető.

6. Hogyan befolyásolja az értékbecslést, ha az épület jogilag rendezetlen?

A jogi rendezetlenség akár 50%-kal is csökkentheti az ingatlan értékét, a banki fedezetbiztosítás szinte lehetetlen vagy jelentősen csökkentett összeggel történik.

7. Mennyi az ügyintézési határidő?

A fennmaradási engedélyezési eljárás ügyintézési határideje 25 nap, amennyiben szakhatóságot kell bevonni az eljárásba, az ügyintézési határidő 35 nap. Az ipari rendeltetésű vagy mezőgazdasági tevékenység végzésére szolgáló épület engedélyezési eljárásában az ügyintézési határidő 20 nap, ha az építésügyi hatóság kormányrendeletben meghatározott szakkérdést is vizsgál, akkor 25 nap az ügyintézési határidő, ha az eljárásba szakhatóság bevonására kerül sor, akkor 35 nap. Az ügyintézési határidő az eljárás megindulásának napján kezdődik. Az eljárás a kérelemnek az eljáró hatósághoz történő megérkezését követő munkanapon indul. Az ügyintézési határidőn belül a döntés közlése iránt is intézkedni kell. Az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban a részt vevő szakhatóságok ügyintézési határideje a szakhatósági állásfoglalás és az előzetes szakhatósági állásfoglalás kiadása során az 531/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet 1. melléklet 4. táblázata szerint 21 nap. Az ügyintézési határidőbe nem számít be az eljárás felfüggesztésének, szünetelésének és az ügyfél mulasztásának (hiánypótlás teljesítésének) vagy késedelmének időtartama.k.

8.Az eljárás egyéb szabályai

Az építésügyi hatóság az ügyintézést elektronikus úton végzi. Az építésügyi hatóság és a társhatóságok egymással elektronikusan tartják a kapcsolatot, míg a hatóság az ügyféllel a rendelkezésének megfelelően. • • Az eljárás megindulásáról és főbb ismérveiről az építésügyi hatóság az ÉTDR általános tájékoztatási felületén mindenki által hozzáférhető módon tájékoztatást ad. Az eljárás megindulásáról az építésügyi hatóság az építtetőt – a kapcsolattartás módjára megjelölt rendelkezésének megfelelően – a megindulástól számított 3 napon belül értesíti. • • • • Az építésügyi hatóság a döntése meghozatalához a tényállás tisztázása érdekében helyszíni szemlét tart. A helyszíni szemléről, annak idejéről a hatóság az eljárás megindulásáról szóló értesítésben vagy külön tájékoztat. Az építésügyi hatóság a helyszíni szemléjén tapasztaltakról (különösen az építmény, építményrész készültségi fokáról) feljegyzést vagy jegyzőkönyvet és a helyszínről annak környezetéről dátummal ellátott fényképfelvételt készít. Az eljárás megindulását követően a hatóság ellenőrzi, hogy a kérelem és mellékletei megfelelnek-e az előírt követelményeknek. Amennyiben a kérelem hiányos, öt napon belül, teljesítési határidő megjelölése mellett hiánypótlásra hívja fel az építtetőt. Az építésügyi hatóság az eljárás során hozott érdemi döntésben o elrendeli a jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül megépített építmény, építményrész bontását, vagy a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését, ha – – az építtető a hiánypótlási felhívásban foglaltakat a megadott határidőn belül nem teljesíti, az építmény, építményrész fennmaradása nem engedélyezhető. 3 A fennmaradási engedélyezési eljárás [Ide írhatja a szöveget] o engedélyezi a jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül megépített építmény, építményrész fennmaradását, ha – – az építmény, építményrész fennmaradása nem eredményez az életet, egészséget veszélyeztető használatot vagy állapotot, az Étv.-ben, az egyéb jogszabályokban meghatározott műszaki és egyéb feltételek teljesülnek, – – az építmény, építményrész építési vagy más tevékenységgel szabályossá tehető, az műemlékvédelmi érdeket nem sért, egyben rendelkezik – – – az építmény használatbavételi engedélyének megadásáról, ha azt rendeltetésszerű, biztonságos használatra alkalmas módon megépítették és a fennmaradó munkálatok nem építési engedélyhez kötöttek, kérelem esetén az építmény, építményrész továbbépítési engedélyének megadásáról, ha az a rendeltetésszerű, biztonságos használatra még nem alkalmas és a fennmaradó munkálatok elvégzése építési engedélyhez kötöttek, kérelem esetén az országos építési követelményektől való eltérés engedélyének megadásáról. a • A fennmaradási engedély megadásával, illetve a jogszerűtlen bontási tevékenység végzésének tudomásulvételével egyidejűleg az építésügyi hatóság a döntésben építésügyi bírságot szab ki. • • Az építésügyi bírság megfizetése abban az esetben engedhető el, ha a jogszerűtlen vagy szakszerűtlen állapotot a bírság befizetésének határidején belül megszüntetik. A szabályossá tételi vagy bontási kötelezettség teljesítésének határideje, a döntés jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított legfeljebb 6 hónap lehet, mely határidő a kötelezett kérelmére indokolt esetben egyszer három hónappal meghosszabbítható. A szabályossá tételi kötelezettség elrendelése esetén az építményrész továbbépítése csak a kötelezettség teljesítése után folytatható. • • A szabályossá tételi kötelezettség nem teljesítése esetén az építésügyi hatóság haladéktalanul intézkedik a bontásról.

9. Hol találok további információt vagy hivatalos ügyintézési linkeket?

https://www.foldhivatal.hu/content/view/17/26/
https://www.etdr.gov.hu/
https://info.foldhivatal.hu/tknet/eing_elovalaszto6_p.kezdolap

Miért fontos a független értékbecslő?

A független értékbecslő olyan szakember, aki pártatlanul, befolyásmentesen, kizárólag szakmai szempontok alapján határozza meg egy ingatlan piaci értékét. Nem képviseli sem az eladót, sem a vevőt, sem a bankot – az értékbecslés célja a valós, hiteles és bizonyítható érték megállapítása. Ez különösen fontos akkor, amikor egy ingatlanról tévedés nélkül kell dönteni pénzügyi, jogi vagy családi helyzetekben.

A független értékbecslő által készített szakvélemény objektív alapokra épül, helyszíni szemlén, műszaki állapotfelmérésen, környezeti és piaci tényezők elemzésén, összehasonlító adatokon és hivatalos dokumentumok vizsgálatán alapul. A szakvélemény így megbízható döntéstámogató dokumentum, amelyre biztonsággal lehet támaszkodni.

A független értékbecslés leggyakoribb esetei:

  • adásvétel előtt, hogy kiderüljön a reális eladási vagy vételi ár,

  • bankhitel ügyintézéshez, fedezeti érték megállapításához,

  • öröklési és hagyatéki ügyeknél,

  • válás és vagyonmegosztás során,

  • tulajdonrész kivásárlása esetén,

  • beruházások, fejlesztések vagy befektetési döntések előkészítésekor.

A független értékbecslő előnye, hogy nem érdekelt egyik fél sikerében sem, így az érték nem lesz mesterségesen felfelé vagy lefelé módosítva. A szakértő munkája minden esetben dokumentálható és visszakövethető számításokon, valós piaci adatokon és jogszabályi háttéren alapul.

A független értékbecslés tehát megbízható, hiteles és transzparens alapot ad közös döntésekhez, elkerüli a vitás helyzeteket, és anyagi biztonságot teremt az ügyfelek számára – mert a tényeknél nincs jobb érv.

Független értékbecslőt keres?
 
Forduljon hozzám bizalommal!
Ingatlanvagyon-értékelésben, értékbecslésben hivatalos dokumentációra van szüksége? 

 

Keressen bizalommal:

📞 Telefon: +36 70 608 3419

✉️ Email: ertekbecsles@kiajanlas.hu

Máté Melinda ingatlanvagyon-értékelő, értékbecslő

Gyors, pontos  értékbecslés – hogy ingatlana eladható, hitelképes és értékálló legyen!

 

Keressen telefonon, vagy küldje el elérhetőségét itt:
Kérjük, írja le hol tartozkodik.
Hozzájárulok az adataim kezeléséhez és elfogadom az Adatvédelmi Nyilatkozat-ot

Bejegyzések