EVS 2025 és a magyarországi ingatlan értékbecslés

Átfogó cikk Magyarországon az ingatlan értékbecslésről az EVS 2025 alkalmazásáról, a PM rendelet összhangjáról és a fenntartható ingatlan értékelés gyakorlatáról

Miért fontos az EVS 2025?

Az EVS 2025 (European Valuation Standards) az európai ingatlan értékbecslés új szabványrendszere, amelynek célja, hogy az értékelés szorosan igazodjon az EU Zöld Megállapodásához, a banki tőkekövetelményekhez (CRR II), valamint a fenntartható gazdasági szabályozáshoz (ESG). Ez a szabvány szakmai ajánlás, az EU jogszabályi környezetéből. Magyarországon az EVS 2025 alkalmazása a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelettel együtt történik, amely meghatározza az értékbecslés hazai tartalmi követelményeit.

Az értékbecslő szerepének újraértelmezése

Korábban az értékbecslés fő célja a piaci érték (Market Value) megállapítása volt. EVS 2025 szerint azonban az értékbecslő feladata ma már az is, hogy megvizsgálja:

• fenntartható-e az ingatlan értéke a hitel vagy befektetés teljes futamidejére?
• megfelel-e az ingatlan az EU energetikai és környezeti előírásainak?

Ez a szemléletváltás az EVS 2025 teljes anyagában tükröződik, különösen az EVS 6, EVGN 2, EVGN 4, Part VI és Part X fejezetekben. Ez azt jelenti, hogy már nem elég a jelenlegi piaci értéket meghatározni: figyelembe kell venni az energetikai és környezeti jövőt, és hogy az ingatlan értéke a hitel futamideje alatt is stabilan fennmarad-e.

Kétféle érték fogalma: Piaci érték és banki fedezeti érték

Az EU Capital Requirements Regulation (CRR II) 2025-ös módosítása bevezette a „megfontoltan óvatos ingatlanérték” (prudently conservative property value) fogalmát, amely a banki fedezeti érték új, EU-szintű definíciója. Ez eltér a klasszikus piaci értéktől:

Mit jelent ez a gyakorlatban? Minden banki vagy hitelcélú értékbecslésnél jelezni kell, hogy melyik értéket adja meg a szakértő, és a konzervatív (óvatos) értéket indokolni kell (például piaci túlfűtöttség, energetikai kockázatok miatt).

Energiahatékonyság és felújítási kötelezettség – EVS 6

Az EVS 6 (Valuation and Energy Efficiency) előírja, hogy az értékbecslőnek:

• rögzítenie kell az ingatlan energetikai besorolását (pl. A+, B, C);
• be kell építenie az energetikai felújítás várható költségét az értékelésbe;
• meg kell határoznia, hogy a felújítási igény hogyan befolyásolja a piaci értéket.

Az Energy Performance of Buildings Directive (2023) alapján a legrosszabb energiahatékonyságú épületeket 2030-2035 között kötelezően fel kell újítani. Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy „D” vagy rosszabb kategóriájú ingatlan esetén a becslőnek számításba kell vennie a felújítás költségét (ami csökkenti az értéket), míg egy korszerű („A–B” besorolású), napelemmel és hőszivattyúval felszerelt ingatlan értéke növekedhet.

Fenntarthatóság és ESG-kockázatok – Part VI

A Part VI (Valuation and Sustainability) előírja, hogy az értékbecslő:

• értékelje az ingatlan környezeti (E), társadalmi (S) és irányítási (G) kockázatait;
• vegye figyelembe a klímavédelmi célokat: árvíz, hőhullám, zajterhelés, levegőminőség stb.

A 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 3. § (3) szerint a szakvéleményben szerepelnie kell az ingatlan földrajzi, infrastrukturális és használati adottságainak – ide illeszthetők az ESG szempontok is.

Dokumentálási kötelezettség – EVS és PM rendelet összhangja

EVS 2025 előírja, hogy az értékbecslő:

• pontosan rögzítse az alkalmazott módszertant (pl. összehasonlító, jövedelem, költség);
• részletes indoklást adjon a módszerválasztásra;
• megadja, milyen piaci adatokat használt.

Ez összhangban van a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 4. § (2) pontjával: „A szakvéleménynek ismertetnie kell az értékeléshez felhasznált adatokat és az alkalmazott módszereket.”

Energetikai és műszaki adatok – Kötelező tartalom

EVS 2025 szerint az értékbecslés akkor teljes, ha tartalmazza:

• az építés évét, szerkezeti anyagokat, szigetelés típusát,
• fűtési rendszert és energiaforrást,
• megújuló energia jelenlétét (napelem, hőszivattyú),
• energetikai besorolását.

A 25/1997 PM rendelet „Műszaki állapot” fejezete ugyanezeket a szempontokat írja elő – EVS 2025-től ezek a TEGoVA-ban is kötelezően értékelendő tényezők.

Oktatás és szakmai elvárások – Part IV

Az új Minimum Educational Requirements szerint minden értékbecslőnek:

• ismernie kell az ESG, klíma- és zöld pénzügyi alapelveket,
• értenie kell az energetikai mutatókat,
• ismernie kell a banki fedezeti érték számítási alapelveit.

Magyarországon ez az MNB-, MNV-, TEGoVA REV-minősítéses továbbképzések része lesz.

Gyakorlati javaslatok magyar értékbecslőknek

• Készíts külön fejezetet az energetikai állapotról és a fenntarthatóságról!
• Rögzíteni kell az energetikai besorolást!
• Banki értékelésnél add meg külön a piaci értéket és a megfontoltan óvatos (property value) értéket!
• Be kell építeni az energetikai felújítás várható költségét, ha számszerűsíthető, építsd be az értékkorrekcióba, meg kell határozni, hogy a felújítási igény, hogyan hat a piaci értékre!
• A „Környezeti adottságok” fejezetben tüntesd fel az ESG-kitettséget (zaj, közmű, árvíz, klímahatás)!
• A módszertan-választásnál (összehasonlító/jövedelem/költség) részletes indoklást adj!
• Külön jelezd, ha az ingatlan megújuló energiát használ (értéknövelő tényező)!

Példa a gyakorlatból röviden

Az ingatlan energetikai besorolása „C”, ezért a 2030-ig előírt hőszigetelési és nyílászáró-csere költségét (~6 millió Ft) a piaci értékből levonva 3% értékcsökkentést alkalmaztam. A banki fedezeti érték (megfontoltan óvatos érték) a piaci értékhez képest 4%-kal alacsonyabb, mivel a hitel futamidejére fenntartható szinten került megállapításra.

Összegzés

Az EVS 2025 új korszakot nyit az ingatlan értékbecslésben:

• a piaci érték mellé bekerült a fenntartható, hosszabb távon is biztonságos érték,
• az energetikai és ESG-tényezők kötelező részévé váltak az értékelésnek, Magyarországon még csak ajánlás.
• a becslő szerepe kibővült: már a zöld pénzügyi és szabályozási megfelelést is biztosítania kell.

A törvényi elvárások egyre szigorúbbak, az energetikai besorolás 2030-ig kötelezővé válik Eu-ban, azonban a gyakorlati megvalósítás még kihívásokat rejt magában. Mint értékbecslő, folyamatosan próbálom a legújabb elvárásokat beépíteni a szakmai munkámba, de a hazai és európai szabályozás között még vannak összhang-kérdések – a magyar energiastratégia például főként célokat, nem konkrét műszaki kötelezettségeket fogalmaz meg. Az EVS 2025 viszont minden értékbecslő számára iránytűt ad a fenntartható, átlátható és jogszabálykompatibilis értékeléshez.

Jogalapok, hivatkozások:

• European Valuation Standards 2025 (EVS 2025) – TEGoVA Blue Book
• EVS 6 – Valuation and Energy Efficiency
• EVGN 2 – Valuation for Mortgage Lending
• Part VI – Valuation and Sustainability
• Capital Requirements Regulation (CRR II, EU 2024/1625)
• 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet az értékbecslés szakmai alapjairól (HU)
• Épületek energiahatékonyságáról szóló irányelv (EPBD), eur-lex.europa.eu
• Nemzeti Energiastratégia 2030, emi.hu