EVS 2025 – EVGN 4: Mezőgazdasági ingatlanok értékelése érthetően

Gyakorlati útmutató mezőgazdasági ingatlan értékbecslésről, a magyar jogszabályokkal összhangban

1. Mi az az EVGN 4 szabvány ingatlan értékbecslésben?

Az EVGN 4 – Mezőgazdasági ingatlanok értékelése (2024. október 16.) egy új európai irányelv, amit a TEGoVA nevű szervezet adott ki. Ez az EVS 2025 szabványcsomag része, amely egységes szabályokat ad arra, hogyan kell értékelni a mezőgazdasági földeket, gazdaságokat, ültetvényeket és erdőket. Az irányelv minden magyar, REV-minősítéssel rendelkező értékbecslő számára kötelező érvényű alap, és azt segíti, hogy az értékbecslések Európa-szerte ugyanazon elvek szerint készüljenek.

2. Hogyan gondolkodik a szabvány a mezőgazdasági ingatlanok értékelésében?

A mezőgazdasági ingatlan nem csak maga a föld, hanem egy egész gazdasági rendszer. Ezért az értékelés három fő szintet vesz figyelembe:

• Fizikai adottságok: Milyen a talaj, van-e vízellátás, mennyire könnyű megközelíteni, hol fekszik?
• Gazdasági tényezők: Mennyit lehet a területből keresni? Milyen támogatásokat lehet kapni? Mennyire keresett a piacon?
• Környezeti-jogi környezet: Milyen jogszabályok vonatkoznak a földhasználatra, vízjogra, természetvédelmi területekre (pl. Natura 2000), illetve milyen klímakockázatokkal kell számolni?

3. Milyen értékbecslési módszereket alkalmaznak?

Piaci összehasonlító módszer:

Minden értékelésnél ezt használják, ha elegendő adásvételi adat van. Figyelembe kell venni, mennyire termékeny a föld, van-e víz, milyen a fekvése, vannak-e épületek, milyen művelési ágban van. Magyarországon ez összhangban van a 25/1997. PM rendelettel.

Jövedelem-alapú módszer:

Ha a terület gazdasági egységként, például szőlészetként vagy állattartó telepként működik, akkor az éves várható jövedelmet számolják ki, és ezt átszámolják egy tőkésítési rátával (6-8%). Ha a bevétel nagy részét támogatás adja, azt csak addig veszik figyelembe, amíg fenntartható.

Költség-alapú módszer:

Olyan épületeknél, mint farmépületek, tározók, szárítók. Az érték alapja, mennyibe kerülne újjáépíteni az adott építményt, levonva az amortizációt (elhasználódás). Fontos: a föld és az épület értékét külön kell számolni, nem szabad kétszer számolni!

4. Mezőgazdasági értékelésnél a piaci és prudens (óvatos) érték – mi a különbség?

A mezőgazdasági ingatlanoknál is fontos, hogy kétféle értéket számolnak ki:

• Piaci érték: Ez az az ár, amin a földet szabad piaci körülmények között el lehetne adni.
• Prudens (óvatos) érték: Ez a banki hitelezéshez, hosszú távú fedezetként számolt érték. A becslőnek mindig meg kell adnia, milyen jövedelem és támogatás mellett tartható fenn ez az érték.

5. A klímaváltozás szerepe

Az EVS 2025 előírja, hogy az értékbecslőnek kötelező mérlegelni a klímakockázatokat, például:

• Aszály, belvíz, árvíz, szélsőséges hőmérséklet
• Vízjog, öntözési lehetőségek és költségek
• Természetvédelmi korlátok (biodiverzitás, Natura 2000)
• Talajromlás, erózió

Ezeket Magyarországon a „környezeti adottságok” fejezetbe kell beírni.

6. Technológia, adat és digitalizáció

A modern értékbecslés már digitális adatokra alapoz. A becslőnek használnia kell:

• GIS-térképeket, távérzékelést (MePAR, Copernicus, Sentinel)
• Digitális talajtérképeket, terméshozam-adatokat
• Agrártámogatási nyilvántartásokat (KAP-adatok, Nébih)

Ez az EVS 2025 egyik újdonsága: az adatok digitális alapokon való kezelése kötelezővé vált.

7. Speciális ingatlan értékelési szintek

A különböző mezőgazdasági ingatlantípusoknál eltérő szempontok fontosak:

• Föld/farm/birtok: Földminőség (AK-érték) és gazdaság mérete
• Növénykultúrák, ültetvények: Az értékelésnél számít a növény életciklusa (telepítés, termőre fordulás, kitermelés)
• Erdő: Kitermelési ciklus, fafajok, korosztály-eloszlás
• Állattartó telep: Technológia korszerűsége, engedélyek, környezeti kockázat

8. Hogyan egyeztethető össze a magyar jogszabályokkal?

9. Gyakorlati összefoglaló – hogyan érdemes értékbecslést készíteni?

1. Fel kell térképezni a művelési ágat, AK-értéket, megközelíthetőséget, vízellátást.
2. Meg kell határozni a gazdasági funkciót: termelés, bérbeadás vagy rekreáció.
3. Fel kell mérni az infrastruktúrát, közműveket, épületek állapotát.
4. Helyszíni szemle, fotókkal alátámasztva, GPS-pozíció rögzítése.
5. Legalább 3–5 összehasonlító tranzakciós adat gyűjtése.
6. Értékelni a klímakockázatokat: öntözés, erózió, csapadék, védettség.
7. Ha banki értékelésről van szó, külön foglalkozni kell a prudens fedezeti értékkel.
8.  TEGoVA EVS 2025 EVGN 4-re és a 25/1997 PM rendelet alapján kell elkészíteni.

Ahogy a magyar mondás tartja: „A jó gazda nemcsak a földet nézi, hanem a jövőt is mérlegeli.” Ez az új szabvány is ezt az előrelátó gondolkodást segíti, hogy a mezőgazdasági ingatlanok értékelése pontos, átlátható és fenntartható legyen – akár eladásról, akár hitelfedezetről, akár fejlesztésről van szó.

Hivatkozások

• EVS 2025 – EVGN 4 (Valuation of Agricultural Property), TEGoVA, 2024. okt. 16.
• EVS 2025 – Part VI (Valuation and Sustainability)
• EU Green Deal, 2020–2030 programcsomag
• 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet – az értékbecslés szakmai alapja Magyarországon
• MNB hitelbiztosítéki értékelési elvárások (2023 Q4)
• MePAR / Nébih / Copernicus adatforrások